3LDKマンションのリノベーション費用相場は？プロが教えるリフォームで失敗を避けるための予算のコツ

このページを興味を持って見ていただいているあなたは、きっとこれから始まる新しい暮らしに胸を躍らせると同時に、「一体いくらかかるのだろうか？」という大きな不安を抱えているのではないでしょうか。

人生でそう何度も経験しないリノベーションだからこそ、後悔のない選択をしたいと考えるのは当然のことです。

私たち「有限会社アオヤマ工房 一級建築士事務所」は、長年にわたり住宅から店舗まで、数多くの設計・施工（新築・リフォーム・リノベーション）を手掛けてきました。

一級建築士だからこそわかる建物の構造的な裏付けと、店舗設計で培った洗練されたデザイン性を掛け合わせることで、お客様の想像を超える「理想の空間」を提供し続けています。

現場のリアルを知り尽くしたプロの視点から言えば、3LDKマンションのリノベーション費用は「正しい知識と工夫次第で、賢くコントロールできる」ものです。

本記事では、2026年最新の市場動向を踏まえ、3LDKマンションのリノベーションにかかるリアルな実勢相場から、具体的な内訳、予算を抑えるプロならではのコツ、そして将来を見据えた資産価値の向上戦略までを余すことなく徹底解説します。

この記事を最後までお読みいただければ、漠然とした費用の不安はクリアになり、自信を持って理想の住まいづくりへの第一歩を踏み出せるはずです。

3LDKマンションリノベーションの費用相場とは

リノベーションの基本的な費用構成

一般的な3LDK（約70平米）のマンションをフルリノベーションする場合の費用相場は、概ね1,000万円〜1,600万円程度です。

リノベーションの金額は、どのような施工を行うかによって大きく変動します。

具体的には、工事費用は大きく「解体費用」「内装工事費」「設備工事費」などに構成されています。

マンションの既存の壁や床を残して表面的な改修にとどめるのであれば、300万円程度の予算からでも見違えるような空間を作ることは十分に可能です。

一方で、建物の構造や基礎となる部分以外をすべて解体し、コンクリートむき出しのスケルトン状態から全体を作り直す場合は、昨今の資材費高騰の影響もあり、1,000万円以上の価格となるのが一般的です。

さらに忘れてはならないのが、使用する素材や設備の選定です。

ハイグレードなシステムキッチンや無垢材のフローリングを選べば、当然ながら総額は跳ね上がります。

また、工事そのものの費用に加えて、私たちのような専門家が携わる「設計料」や、マンションの管理組合への申請費用といった諸経費もかかってきます。

リノベーションにおける「何にいくらかかるのかわからない」という不安を解消するためには、こうした費用構成を正しく把握し、住宅ローンを含めた全体的な資金計画を早めに立てることが何より大切です。

地域別の費用相場

リノベーション費用は全国一律ではなく、お住まいの地域やエリアによっても明確なコスト差が存在します。

全国の費用相場を比較すると、都市部と地方では同じ面積・同じ種類の工事を行っても最終的な費用が異なるケースがよくあります。

例えば、東京や名古屋などの都市部では、人件費そのものが高止まりしていることに加え、工事車両の駐車スペース確保や資材の搬入に時間と手間がかかるため、どうしても割高になる傾向があります。

一方で、郊外や地方エリアであれば、職人の手配や資材運搬が比較的スムーズに行えるため、クロス張り替えなどの部分的な工事でも平米あたり数千円〜数万円（トータルで数十万円）ほど安く収まることがあります。

自分が住んでいるのがどこであれ、その地域特有の建築基準や気候条件（寒冷地仕様の断熱材が必要かどうかなど）が費用に直結します。

ネット上の相場だけを鵜呑みにせず、「自分の住む地域ではどれくらいが適正なのか」を信頼できる地元の専門業者に確認することが、予算オーバーを防ぐ第一歩となります。

マンションの築年数・構造別に見るリノベーション費用と注意点

見落としがちですが、マンションの「築年数」と「構造」はリノベーション費用を大きく左右する隠れた決定要因です。

ネット上の情報では「内装や設備のグレード」ばかりが語られますが、一級建築士の視点から言えば、建物の「構造（RC造や鉄骨鉄筋コンクリート造など）」と「築年数」こそがコストの鍵を握ります。

例えば、1981年以前に建てられた「旧耐震基準」のマンションの場合、見えない部分の耐震補強工事や、老朽化したコンクリートの爆裂補修などに想定外の費用がかかることがあります。

また、構造によって「壊せる壁」と「壊せない壁（壁式構造など）」が存在するため、希望する間取り変更がそもそも不可能な場合や、特殊な迂回工事が必要になり費用が膨らむケースもあります。

配管のサビや断熱材の劣化など、壁を開けて初めてわかるトラブルに対処するための費用も、築古物件になるほど多めに見積もっておく必要があります。

見た目の美しさだけでなく、建物の寿命そのものを延ばす「安全性への投資」こそが、長く快適に住み続けるための絶対条件なのです。

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3LDKマンションリノベーションの具体的な費用内訳

内装リフォームにかかる費用

内装リフォームの費用は、選ぶ材質のグレードと施工面積のかけ算で決まります。3LDKの場合、100万円〜300万円が一般的な目安です。

壁紙や床材を新しくする内装工事は、空間の印象を最も手軽に、かつ大きく変えることができる魔法のような手段です。

しかし、一般的なビニールクロスや合板フローリングを選ぶか、自然素材の漆喰や無垢材を選ぶかの違いで、価格は驚くほど変動します。

例えば、ハイグレードな輸入壁紙や特殊な塗装を行うと、内装だけで300万円〜500万円と高額になることも珍しくありません。

逆に、本当に必要な箇所だけを施工したり、シンプルなデザインを選ぶことで、100万円や200万円といった限られた予算内でも、十分に新築のような輝きを取り戻すことができます。

3LDKという広い施工面積だからこそ、家族が長時間過ごすリビングは上質な素材を選び、寝室や子ども部屋はコストを安く抑えた標準的な素材にするなど、予算のメリハリをつけることがいくら費用がかかるかをコントロールする最大のコツです（産地直送の良質な無垢材などを利用することで、自治体独自の補助金が出るケースもあります）。

水回り設備のリフォーム費用

キッチン、浴室、洗面所、トイレといった水回り関連のリフォームは、設備グレードや配管新設の有無により、概ね250万円〜450万円程度を見込んでおくのが安心です。

水回り設備は、日々の生活の「流れ」を左右する非常に重要な部分です。

最新のシステムキッチンや広々としたユニットバスは誰もが憧れますが、設備自体のグレード（トップメーカーのハイエンドモデルかスタンダードモデルか）によって価格差が最も生まれやすい場所でもあります。

また、単に設備を新しいものに入れ替えるだけでなく、見えない「配管」の老朽化による解体や交換工事が必要になることが多々あります。

特に、アイランドキッチンへの変更など、水回りの位置を左右に大きく移動させる場合は、床下の配管経路を新設するための難易度が高い追加工事が発生します。

水回りは生活の質に直結するため、予算を削りすぎて後から「想定より高くなった」と後悔しないよう、機能性とコストのバランスを専門家とじっくり相談することをおすすめします。

間取り変更に伴う費用

3LDKから広々とした2LDKへ変えるなどの間取り変更には、壁の撤去や新設費用として数十万円〜150万円程度が追加でかかります。

ライフスタイルの変化に応じ、細かく分かれた3LDKの壁を取り払って大空間のリビングを作りたいというご要望は非常に多いです。

間取りを変える場合、単に壁を撤去するだけでなく、抜いた壁や天井のクロス張り替え、床の段差をフラットにする補修工事などが連鎖的に発生します。

さらに、マンションの構造によっては抜けない柱や梁があったり、移動した壁に合わせて電気配線や照明の位置を大きく変えたりする必要があり、状況によって費用は全く異なり、大きく変わります。

また、大規模な間取りの変更には管理組合への厳格な許可申請や設計のプロフェッショナルによる構造計算が必要となる場合もあり、それに伴う諸費用が加算されることもあります。

「せっかくリノベーションしたのに、生活動線に合っていなくて後悔した」という事態を防ぐためにも、自分たちの暮らしの「変化」を緻密にシミュレーションし、費用対効果を見極めることが肝心です。

エコリフォーム：環境配慮型3LDKリノベーションの費用とメリット

断熱材の充填や二重窓の設置などを行う「エコリフォーム」は、初期費用こそかかりますが、長期的なランニングコストを激減させる賢い投資です。

2026年現在、エネルギー価格の高騰や環境意識の高まりを受け、見た目だけを綺麗にする表層リフォームから、建物の「性能」を引き上げるエコリフォームへとトレンドが移行しています。

例えば、すべての窓に内窓（二重窓）を設置したり、壁や床下に高性能な断熱材を敷き詰めたりする工事には、＋100万円程度の追加費用がかかるのが一般的です。

しかし、この投資によるメリットは計り知れません。

冷暖房の効率が劇的に改善されることで、毎月の電気代やガス代が大幅に削減されるだけでなく、冬場のヒートショック防止や結露の抑制といった「家族の健康」を直に守ることに繋がります。

将来的なエネルギー消費を抑え、快適な室温を保ち続ける空間づくりは、これからのリノベーションにおいて絶対に外せない視点と言えます。

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リノベーション費用を抑えるためのポイント

複数社からの見積もり取得

適正な相場を把握し、ミスマッチを避けるためには、必ず「3社程度」から相見積もりを請求し、比較することが鉄則です。

リノベーションは定価のないサービスです。

だからこそ、1社だけの見積もりで決めてしまうのはリスクが伴います。

複数の会社に同じ要望を伝え、それぞれから提示される見積書を見比べることで、「A社では50万円だった工事が、B社では80万円になっている」といった不透明な部分や、業界のリアルな相場観が見えてきます。

また、見積もりは単なる価格の比較ツールではありません。

提出された見積書をベースに対面で相談することで、担当者の誠実さや提案力、そして「こちらの意図を正しく汲み取ってくれるか」を測る絶好の判断材料になります。

安易に「一番安い業者」を選ぶのではなく、多くの選択肢の中から、提案内容と価格のバランスが最も優れた信頼できるパートナーを見つけ出しましょう。

リフォーム範囲の見直し

すべてを新品にする「フルリノベーション」にこだわらず、既存の設備や内装を活かせる箇所を探し出すことが、大幅なコストダウンに繋がります。

予算が厳しい場合、最初に検討すべきは「本当にその広い範囲すべてを工事する必要があるか」を明確にすることです。

例えば、建具（ドア）や使える状態の収納を撤去せずに表面のシート補修だけで済ませたり、生活動線に影響のない奥の部屋はクロスの張り替えのみにとどめたりするなど、工事の規模や範囲を部分的に絞り込むのです。

全体の優先順位を見失うと予算は天井知らずに膨らみます。

こだわりの上質な素材をどうしてもリビングの中心に使いたいなら、他の部屋のグレードを落とす。

そういったメリハリのある引き算の設計を行うことで、予算内で「最も自分たちらしい、広々として美しく見える空間」を手に入れることができるのです。

設備のグレードを調整する

本当にその「ハイグレード設備」が必要かをプロの目線で判断し、機能性とコストパフォーマンスのバランスを取ることが重要です。

ショールームに行くと、最新機能が搭載された最高級のキッチンやバスルームが美しく輝いて見え、つい高額なタイプを選びたくなってしまうものです。

しかし、最新機能のすべてを日々の生活で使いこなせるかというと、そうとも限りません。

「自動洗浄機能」や「高級天然石のワークトップ」などは確かに魅力的ですが、自分たちの生活における優先順位を冷静に考え、ミドルグレードの設備に抑えることで、数十万円のコストダウンが可能になります。

私たちのような建築のプロは、価格が安くても耐久性やデザイン性に優れたコストパフォーマンスの高い建具や設備を知り尽くしています。

機能性を重視し、必要な機能を段階的に取捨選択しながら「納得のいく説明」をもとに設備を決定していくことが、最終的な満足度を高く保ちつつ費用を抑える秘訣です。

補助金や減税制度の活用

リノベーションの総費用をダイレクトに下げる強力な手段が、国や自治体が提供する「補助金」や「減税制度」のフル活用です。

2026年現在、国を挙げて既存住宅の流通や性能向上を推し進めているため、省エネ改修やバリアフリー改修に対する手厚い補助金制度が用意されています。

例えば最新の「みらいエコ住宅2026事業」や「先進的窓リノベ2026事業」などの制度をうまく組み合わせることで、最大100万円規模の補助を受けられる可能性があります。

さらに、一定の要件を満たすリノベーションを行えば、所得税が控除される「住宅ローン減税」や、固定資産税の減免といった恩恵も受けられます。

ただし、これらの制度は事前申請が必須であったり、予算上限に達すると早期終了してしまったりするため、最新情報を無料で提供し、面倒な申請手続きまでしっかりサポートしてくれる知識豊富な業者を利用することが成功の鍵となります。

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3LDKマンションリノベーションの成功事例

家族のライフスタイルに合わせたリノベーション

「今の暮らし」だけでなく、「10年後、20年後の暮らし」を見据えた可変性のある間取りこそが、真の成功事例を生み出します。

例えば、小さなお子様がいるご家族が3LDKの中古マンションを購入したケース。

現在は広々とした1つのリビング学習スペースとして使い、子どもが成長して個室が必要になったら間仕切り壁を追加して2部屋に分けることができる設計は非常に人気です。

また、共働き世帯の傾向として、「家事の時短」が至上命題となります。

キッチンから洗面所への回遊動線をスムーズにしたり、ファミリークローゼットを新設したりすることで、日々の生活のストレスは少しずつ、しかし確実に解消されていきます。

ライフスタイルは家族構成や年齢とともに必ず変化します。

将来、子どもが独立して夫婦2人になった際に賃貸に出すのか、それとも趣味の部屋にするのか。

住まいに対する長期的なビジョンを共有し、柔軟に対応できる余白を残したプランニングが、長く愛着を持って住み続けられる住まいの秘訣です。

デザイン性を重視したリノベーション

店舗設計のノウハウを住宅に取り入れることで、まるでカフェや高級ホテルのような、洗練されつつも居心地のよい空間が実現します。

デザインにこだわる方にとって、一般的な新築マンションの画一的な内装は少し物足りなく感じるかもしれません。

最新のトレンドでは、あえて配管を剥き出しにしたインダストリアルなデザインや、無機質なモルタルと温かみのある無垢材を掛け合わせたミックススタイルなどが注目を集めています。

私たちアオヤマ工房が手掛けた事例でも、リビングの一部に本物の店舗で使うような造作カウンターを設けたり、間接照明を効果的に配置したりすることで、日常の空間を非日常へと大きく引き上げた改修ケースが多数あります。

ただし、デザイン性ばかりを追い求めて使い勝手（収納力や清掃性）を犠牲にしては、生活におけるデメリットが大きくなります。

ショールームで見たカッコよさを気軽に真似るのではなく、住む人の理想の暮らしを元に美しさと快適さを両立させることが重要です。

リノベーション後の資産価値向上と売却戦略の視点

3LDKリノベーションは「消費」ではなく「投資」です。将来的な売却や賃貸を視野に入れた戦略的なリノベーションが、資産価値を最大化します。

多くの方が忘れがちですが、マンションは一生の住処であると同時に、いざという時の重要な「資産」です。3LDKというファミリー層に最も需要の高い広さを持つ物件を、現在のトレンドに合わせた使いやすい間取りや高い断熱性能（エコリフォーム）へとアップデートすることは、将来市場に出した際の「競争力」を劇的に高めます。

個性的なデザインに振り切るのも素敵ですが、もし将来的に売却の可能性があるのなら、あえて誰もが使いやすい「ニュートラルで上質なベース」を整え、家具や照明で個性を出す引き算の戦略も有効です。

水回り設備が新しく、断熱性能が高いリノベーション済み物件は、不動産市場において高値で、かつスピーディに買い手がつく傾向にあります。

リノベーション費用を「将来への先行投資」と捉え、資産価値を高める設計を意識することが大切です。

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リノベーションを行う際の注意点

予算の設定と管理

「予想外の追加出費」で焦らないために、総予算の10%程度は「予備費」として最初から確保しておくことが賢明な防衛策です。

リノベーションの計画を進めると、「ついでにここも直したい」「もう少し良い素材を使いたい」という欲求が必ず湧いてきます。

また、解体して初めて水漏れや見えない劣化が発覚し、具体的な対策と補修の実施を余儀なくされることも珍しくありません。

自分自身で全体の予算を管理し、節約すべき箇所は徹底して抑えつつも、万が一の事態に備えて総予算の1割程度を取り分けておきましょう。

また、工事が始まってからも業者から提出される資料を目安に、実際の進行状況と費用の消化具合を対象ごとに定期的に確認することで、無駄な出費による予算オーバーのリスクを最小限に抑えられます。

信頼できる業者の選び方

美しいカタログや耳障りの良い営業トークだけでなく、「過去の実績」「保証内容」「お客様のリアルな声」で業者の実力を厳しく見極めましょう。

リノベーションの成否は、依頼する会社選びで8割が決まると言っても過言ではありません。

一見すると安くて魅力的な業者であっても、下請けに丸投げして専門知識のない担当者が窓口をしているような会社では、現場での伝達ミスや施工不良のリスクが高まります。

施工からアフターサポートまでしっかり一貫して行う業者を選ぶことが安心への近道です。

特に、引き渡し後の保証期間が明確に設定されているか、過去に同じような規模の3LDKマンションを手掛けた実績があるかを必ず確認してください。

実際に工事を終えたお客様からの口コミや評判を参考にし、長く付き合える信頼のパートナーを選び抜きましょう。

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リノベーション後の生活を快適にするための工夫

収納スペースの工夫

限られた平米数の中で「見せる収納」と「隠す収納」を巧みに使い分けることが、生活感のない洗練された空間を維持するコツです。

マンションの不満として常に上位に挙がるのが「収納不足」です。

しかし、ただ闇雲に収納スペースの面積を増やせば、結果として人が過ごす部屋の空間が圧迫されてしまいます。

大切なのは、収納の「質」と「位置」です。

例えば、玄関からキッチンへ直行できるウォークスルー型のパントリー（食品庫）を用意したり、家族の動線に合わせて壁面収納を造作したりする工夫が効果的です。

また、リビングや洋室とを緩やかに区切る間仕切り壁の代わりに、両面から使えるオープン棚を設置するのも良いアイデアです。

日常生活で必要な日用品やストック品などは扉の奥にしっかり隠し、お気に入りの食器や小物は美しく飾る。

このメリハリを押さえることで、いつまでもスッキリとした暮らしが実現します。

ライティングとインテリアの選び方

空間の印象の9割は「光（照明）」で決まります。インテリアの素材感に合わせた照明計画が、LDKの魅力を最大限に引き出します。

壁紙やフローリングの選び方と同じくらい重要なのが「ライティング（照明計画）」です。

日本の住宅で一般的な「天井の真ん中に大きなシーリングライトを一つポンとつける」スタイルは、部屋全体は明るくなりますが、空間にのっぺりとした印象を与えてしまいます。

私たちが専門的なアドバイスとしてガイドする際にも強調するのが、ダイニングのペンダントライト、壁面を優しく照らす間接照明、手元を照らすダウンライトなど、複数の光源を組み合わせる手法です。特に、最近人気の2LDKや広いLDKに変更した大空間や、モダンに仕上げた和室、落ち着きのある寝室などでは、時間帯や気分に合わせて明るさを調光できるシステムが威力を発揮します。

家具の木目やファブリックの素材感と光の陰影が見事に調和したとき、リノベーション空間は極上のリラックス空間となります。

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3LDKマンションリノベーションのよくある質問

リノベーションの期間はどのくらいか

一般的な3LDKのマンションリノベーションにかかる工事期間は、1ヶ月〜3ヶ月程度が目安となります。

しかし、これはあくまで「着工してから引き渡しまで」の期間であり、実際にはその前に「業者選び・プランニング・契約・マンションの管理組合への事前申請」という重要な準備期間が存在します。

特に2026年現在は、職人不足や一部資材の納品遅延が影響する可能性も少なくありません。

スケルトン状態からフルリノベーションを行う場合や、築20年以上の物件で古い配管の交換作業が発生する場合は、どうしても期間が延びる傾向にあります。

引き渡しの希望時期（例えば子どもの新学期に合わせるなど）から逆算して、できるだけ早く、できれば希望時期の1年近く前には専門業者への相談をスタートさせることが最適な進め方です。

リノベーションの際のトラブル事例

よくある失敗ケースは「近隣住民との騒音トラブル」と「解体後の追加工事」です。これらは事前の徹底した調査とコミュニケーションでリスクを減らせます。

マンションリノベーションにおいて注意が必要なのは、戸建てとは異なり「上下左右に他の住人が生活している」という条件の中で大がかりな工事を行うという点です。

事前の挨拶回りや、管理規約に基づいた工事時間の厳守など、業者側の配慮が少しでも欠けると、クレームに発展し工事が難しくなるケースがあります。

また、古い図面には記載されていなかったコンクリートの劣化など、「開けてびっくり」のケースも実例として報告されています。

だからこそ、現場でのイレギュラーに迅速かつ誠実に対応できる実績豊富なプロフェッショナルとのタッグが不可欠なのです。

トラブルを未然に防ぐためにも、業者とのコミュニケーションを密にし、進捗状況を常に確認することが大切です。

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まとめ：3LDKマンションリノベーションの費用とポイント

リノベーションの計画を立てる際の重要なポイント

リノベーションを成功に導き、理想の住まいを手に入れるためのステップは、決して複雑なものではありません。以下の重要なポイントを念頭に置いて計画を進めてください。

1. 予算の「上限」をシビアに設定する: 住宅ローンや自己資金を現在どれくらい用意できるか、不動産の購入費用とリノベーション費用の総額を正確に把握し、無理のないプランを立てる。
2. 「やりたいこと一覧」に優先順位をつける: 新築のようにピカピカにしたい位置、人気の最新設備を入れたい場所などをリストアップし、「絶対に譲れないもの」と「妥協できるもの」を明確に考慮する。
3. 提案力と技術力を兼ね備えた施工会社を選ぶ: デザインの美しさだけでなく、一級建築士としての構造的な安全性担保や、的確なコストダウン提案ができるプロの業者に依頼する。

これらの基礎を大切にすることが、迷いのないスムーズなリノベーションへの近道です。

成功するリノベーションのための心構え

最後に、リノベーションという一大プロジェクトを乗り越えるための「心構え」をお伝えします。

既存の空間を一度スケルトン状態にして一新するリノベーションは、ゼロから作る新築とは違い、どうしても既存の構造という制約を受けます。

「希望していたオープンキッチンが、配管の位置の都合で実現しなかった」「憧れの無垢フローリングがマンションの防音規約でNGだった」といった壁にぶつかることもあるでしょう。

しかし、そうした制約の中でプロの設計士と徹底的に意見をぶつけ合い、納得のいく代替案や新しいメリットを見つけ出していく過程こそが、リノベーションの醍醐味でもあります。

固定観念に縛られず、柔軟な思考を持つこと。そして、疑問や不安があれば小さなことでも担当者に相談し、コミュニケーションを絶やさないこと。

私たち「アオヤマ工房 一級建築士事務所」は、そんなお客様の熱い想いに、確かな技術とデザイン力で全力でお応えします。

費用の相場や内訳の全体像が掴めた今、ぜひ自信を持って、あなたと家族が心から満足できる「理想の住まい」への扉を叩いてみてください。