【2026年版】マンションフルリノベーションの費用はいくら？相場や事例、500万円のリフォーム術をプロが解説

「理想の住まいを手に入れたいけれど、新築マンションは高すぎて手が出ない」 「中古マンションを購入して、自分好みの空間に作り替えたい」

いま、こうした賢い選択をする方が増えています。しかし、そこで最も大きな壁となるのが「費用」と「わからなさ」ではないでしょうか。「フルリノベーションって一体いくらかかるの？」「500万円の予算では何ができるの？」といった不安は尽きません。

マンションのフルリノベーションは、単に内装をきれいにするだけではありません。アオヤマ工房が創業以来大切にしてきたように、そこに住まうご家族のライフスタイルを見つめ直し、自然素材の温もりを感じながら、数十年先まで愛せる空間を創造するプロセスです。

この記事では、数多くの施工を手掛けてきたプロフェッショナルの視点から、2026年現在の資材高騰や市場動向を反映したリアルな費用相場を徹底解説します。表面的な価格だけでなく、住み始めてからのランニングコストや、賢いローンの組み方まで、他では語られない本音の情報をお届けします。

読み終える頃には、ぼんやりとしていたリノベーション計画が、鮮明でワクワクする未来図へと変わっているはずです。

マンションのフルリノベーションとは？

フルリノベーションの定義と特徴

「フルリノベーション」という言葉を耳にすることが増えましたが、その定義を正しく理解されている方は意外と少ないものです。 フルリノベーションとは、マンションの専有部分（室内）を全面的に改修することを指します。単に古くなった壁紙を張り替えたり、キッチンを入れ替えたりするだけの「修繕」とは異なり、住まいの機能性や美観を根本から向上させる目的があります。

最大の特徴は、今のライフスタイルに合わせて住まいを再構築できる点です。例えば、細かく区切られた部屋を繋げて広々としたLDKにしたり、アオヤマ工房が得意とする要望に合わせた素材選定で統一感のある空間を作ったりと、その自由度は無限大です。古い物件でも、現代の性能とデザインを取り入れることで、新築以上の価値を生み出せるのがフルリノベーションの醍醐味です。

フルリノベーションとスケルトンリフォームの違い

よく混同されるのが「スケルトンリフォーム」との違いです。 結論から言うと、スケルトンリフォームはフルリノベーションの一種であり、「骨組み（構造体）だけを残して、あとは全て作り直す」という最も大規模な手法を指します。

通常のフルリフォーム（フルリノベーション）では、既存の間仕切り壁を一部残して表層を変えるケースもありますが、スケルトンリフォームでは、室内の壁、天井、床、配管に至るまで、一度すべてを取り払ってコンクリート剥き出しの状態（スケルトン）にします。これにより、水回りの位置を大胆に移動させたり、全く異なる間取りを実現したりすることが可能になります。

「動線を根本から変えたい」「断熱性能をベースから高めたい」という場合はスケルトンリフォームが適していますが、解体費用や廃棄処分費がかさむため、部分的なリノベーションとは費用感が大きく異なる点を理解しておく必要があります。

マンションのフルリノベーションにかかる費用相場

フルリノベーションの総額費用相場

皆様が一番気になるのは「結局、総額でいくらかかるのか？」という点でしょう。 フルリノベーションの費用は、物件の広さ、リフォームの範囲、そして選ぶ素材のグレードによって大きく変動します。

2026年現在の市場傾向として、資材価格の高騰や人件費の上昇を考慮すると、一般的な70平米のマンションをフルリノベーション（配管更新含む）する場合、総額で1,100万円〜1,600万円程度が現実的な目安となります。 「900万円台でできる」という広告も見かけますが、それはあくまで最低限の設備交換と内装更新に留まるケースが多く、断熱改修や自然素材の使用、自由な間取り変更を含めると、やはり1,000万円を超える予算組みが安全です。

大切なのは、「安く済ませること」だけを目的とせず、自分たちが叶えたい暮らしの優先順位を整理することです。

面積別の費用相場と坪単価の目安

費用感を掴むための指標として「坪単価」を知っておくと便利です。 マンションのフルリノベーションにおける坪単価の目安は、スタンダードな仕様で約55万〜75万円、こだわりを取り入れたハイグレードな仕様で約80万円〜となるのが一般的です。 ※ネット上には「坪単価30〜40万円」という古い情報も残っていますが、現在の資材価格ではフルリノベーションとしてその金額を実現するのは困難です。

面積ごとの概算費用（スタンダード仕様）を整理してみましょう。

• 50平米（約15坪）： 800万円 〜 1,100万円
• 70平米（約21坪）： 1,100万円 〜 1,600万円
• 90平米（約27坪）： 1,400万円 〜 2,000万円

ただし、面積が狭いからといって比例して安くなるわけではありません。キッチンや浴室などの水回り設備にかかる費用は面積に関わらず一定のコストがかかるため、狭い物件ほど坪単価は割高になる傾向があります。

水回りや間取り変更の費用相場

フルリノベーションの中で最もコストウェイトが大きいのが「水回り」と「間取り変更」です。

水回り（キッチン、浴室、洗面、トイレ）の4点交換だけでも、設備のグレードによりますが250万円〜450万円程度は見ておく必要があります。特に、キッチンの位置を壁付けから対面式に変更する場合や、浴室のサイズを拡張する場合は、給排水管の勾配を確保するために床上げ工事が必要となり、配管工事費や大工工事費が追加で発生します。

また、間取り変更に伴う壁の撤去や新設、クローゼットの造作などは、一箇所あたり数十万円単位で費用が変わります。さらに、和室を洋室に変更してリビングと一体化させたり、バリアフリー化のために床の段差を解消したりする工事も人気ですが、これらも下地処理の手間がかかるためコスト要因となります。

リノベーション後のランニングコストと維持管理費の実態

リノベーションの初期費用だけでなく、改修後に発生する管理費、修繕費、光熱費などのランニングコストも多くの人が気にするポイントです。

実は、質の高いフルリノベーションを行うことは、長期的なランニングコストの削減に直結します。例えば、窓に二重サッシ（インナーサッシ）を取り付けたり、壁に高性能な断熱材を入れたりすることで、冷暖房効率が劇的に向上します。私たちのお客様でも、「リノベーション後、冬の電気代が大きく下がった」という声は珍しくありません。

また、安価なビニールクロスや合板フローリングは10年〜15年で劣化し張り替えが必要になりますが、無垢材や漆喰などの自然素材は、適切なメンテナンスをすれば数十年使い続けることができ、結果的に将来のメンテナンス費用（修繕費）を抑えることができます。

初期投資の金額だけで判断せず、「住み始めてから毎月出ていくお金」や「10年後のメンテナンスコスト」まで見据えた計画を立てることが、真の経済的合理性と言えるでしょう。

500万円でできるマンションリフォームの内容と費用

500万円以内で実現可能なリフォーム内容

「予算は500万円以内。これでフルリノベーションは可能ですか？」 このようなご相談をいただくことがありますが、結論から申し上げますと、現在の相場で500万円で「スケルトンからのフルリノベーション」を行うのは物理的に不可能です。しかし、優先順位を絞った「表層リノベーション」や「部分的な集中リフォーム」であれば、劇的な変化を生むことは可能です。

500万円以内で実現可能なプランとしては、以下のような各パターンが挙げられます。

• 全室のクロス張り替えと床の張り替え： 部屋全体の印象を一新し、清潔感を出します。
• 水回り設備の交換（グレードは普及品）： キッチン、ユニットバス、トイレ、洗面台を新しいものに更新します。
• LDKのプチ改装： 和室をリビングに取り込み、広いLDKを作る（部分的な壁撤去と内装仕上げ）。

築30年の中古マンションでも、目に見える部分を新しくするだけで、古さを感じさせないおしゃれな空間に変えることは十分に可能です。既存の間取りや下地をうまく活かすことが、この予算内で満足度を高めるポイントです。

500万円で難しいリフォームの内容

一方で、500万円の予算では難しい、あるいは避けたほうが良い工事内容もあります。 まず、大規模な間取り変更（スケルトン化）です。解体工事や廃棄処分、下地の作り直しに多額の費用がかかるため、これだけで予算の大半を使い切ってしまいます。

また、配管の全交換や本格的な断熱改修といった「見えない部分」への投資と、高級グレードの設備導入を両立させることも困難です。「アイランドキッチンにしたい」「浴室をサイズアップして肩湯付きにしたい」といった要望を盛り込むと、あっという間に予算を超過します。 150万円、200万円とコストが積み重なる中で、500万円という枠は決して余裕のある金額ではありません。耐震補強や断熱など、住宅の基本性能に関わる部分を犠牲にしてまで見た目を整えるのは本末転倒ですので、プロと相談しながら「やらないこと」を決める勇気も必要です。

フルリノベーションの費用を抑えるポイント

リフォームする場所に優先順位をつける

限られた予算内で満足度の高いリノベーションを実現するためには、優先順位の整理が不可欠です。 「家族全員が長く過ごすリビングだけはこだわりたい」「料理が趣味だからキッチンは妥協したくない」など、自分たちのライフスタイルにおいて何が重要かを明確にしましょう。

最も費用対効果が高いのは、LDKや水回りなど使用頻度の高い場所に資金を集中させることです。一方で、寝室や子供部屋などは既存の仕上げを活かしたり、安価なクロスを選んだりとメリハリをつけることで、全体の費用を抑えつつ満足度を維持できます。また、収納内部の棚板設置など、DIYで対応できそうな部分は工事から外す（施主支給や後施工にする）というのも一つの手です。

設備や建材のグレードを下げる

設備や建材のグレード選定は、見積もり金額にダイレクトに影響します。 システムキッチンやユニットバスには、メーカーごとに「普及品」「中級品」「最高級品」といったグレードがありますが、普及品であっても近年の製品は機能性・デザイン性ともに非常に優れています。

無理に最高級グレードを選ばなくても、オプションを厳選したり、メーカーを変えて比較したりすることで、数十万円単位のコストダウンが可能です。ただし、私たちがおすすめするのは、手が触れる場所や長く使う場所には少し良い素材を使うこと。劣化が早い安価な素材ばかりを選ぶと、将来的なメンテナンス費がかさむ可能性があるため、「コストパフォーマンス（長期的な視点での費用対効果）」を意識して選ぶことが大切です。

複数の業者から相見積もりを取る

リノベーション費用は「定価」がないため、業者によって提示額が大きく異なります。 適正価格を把握し、費用を抑えるためには、必ず2〜3社から相見積もりを取りましょう。これにより、市場の相場観が見えてくるだけでなく、業者間の競争原理が働き、価格交渉がしやすくなるメリットもあります。

ただし、単に「合計金額が安い業者」を選ぶのは危険です。見積書の内容を細かく比較し、「必要な工事が含まれているか」「使用する部材のグレードは同じか」「諸経費の内訳は明確か」を確認してください。安すぎる見積もりには、必要な工程が省かれていたり、後から追加請求が発生したりするリスクが潜んでいることもあります。信頼できるパートナーを見つけるためにも、金額だけでなく、担当者の提案力や誠実さも比較基準に含めましょう。

補助金・助成金・減税措置の活用

2026年現在、国や自治体は住宅の省エネ化や長寿命化を推進しており、これを支援する補助金制度が豊富に用意されています。これらを賢く活用することで、リノベーション費用を実質的に安く抑えることが可能です。

例えば、「住宅省エネ化支援事業（2026年度版・仮）」や「先進的窓リノベ事業の後継制度」のように、断熱改修やエコ住宅設備の導入に対して数十万円から時には100万円を超える補助が出る制度があります。また、リノベーションを行うことで所得税の控除（住宅ローン減税やリフォーム減税）を受けたり、固定資産税の減額措置が適用されたりするケースもあります。 これらの制度は予算上限に達すると早期終了することもあるため、計画段階から利用可能な制度を調べることが大切です。

エコリノベーション：環境配慮型改修の費用と節約効果

近年注目されるエコリノベーションは、初期投資こそ必要ですが、長期的にはエネルギーコストの削減や資産価値の向上が期待されます。 具体的には、内窓（二重窓）の設置、壁や天井への断熱材充填、高効率給湯器（エコジョーズやエコキュート）の導入などが挙げられます。

例えば、70平米のマンションで窓の断熱改修と高効率給湯器の設置を行う場合、初期費用として100万円〜150万円程度が追加でかかることがあります。しかし、これにより年間の冷暖房費や給湯費が数万円削減できるだけでなく、結露によるカビの発生を防ぎ、建物の寿命を延ばす効果もあります。また、室内の温度差がなくなることでヒートショックのリスクも減り、健康寿命を延ばすことにも繋がります。「環境への配慮」は「家計と健康への配慮」でもあります。目先の費用だけでなく、10年、20年先を見据えた投資として検討する価値は大いにあります。

中古マンションのフルリノベーションに関する注意点

購入前に確認すべきポイント

中古マンションを購入してリノベーションする場合、物件選びが成功の8割を握ると言っても過言ではありません。 内見時には、室内の綺麗さだけでなく、「リノベーションのしやすさ」と「管理状態」を徹底的にチェックする必要があります。

特に注意したいのが、構造壁（壊せない壁）の位置と、配管の経路です。これらによって、希望する間取り変更ができるかどうかが決まります。また、サッシや玄関ドアは「共用部分」であるため、原則として個人の判断で交換することができません。 さらに、修繕積立金が十分に溜まっているか、大規模修繕計画が適切に運用されているかといった「管理の質」は、将来の資産価値に直結します。不動産業者任せにせず、重要事項説明書や管理規約をあらかじめ確認し、納得した上で購入手続きを進めましょう。

管理組合への手続きと近隣住民への配慮

マンションでのリノベーションは、自分たちだけの問題ではありません。 工事を行う前には、必ず管理組合に申請書を提出し、承認を得る必要があります。管理規約によっては、フローリングの遮音等級（L-40やL-45など）に制限があったり、工事可能な時間帯が厳しく決められていたりする場合があるため、事前の確認が不可欠です。

また、解体工事や大工工事では大きな騒音や振動が発生します。トラブルを避けるために、工事着工前には上下左右の近隣住民へ挨拶回りを行い、工事期間や内容を丁寧に伝えておく配慮が大切です。

フルリノベーションの施工事例と実績

成功事例モデルケースとその費用感

ここでは、アオヤマ工房が推奨する「適材適所の素材選定を活かしたフルリノベーション」のモデルケースをご紹介します。特定の物件に限定せず、多くの施主様が採用される標準的な仕様をベースにした費用感です。

マンションリノベーションのモデルケース：70平米・3LDKから2LDKへの変更

• 概算費用： 1,200万円 〜 1,500万円
• 主な工事内容：
  • 間取り： 和室とLDを繋げて、約20畳の広々としたLDKへ変更。
  • 床材： LDKには温かみのある「無垢フローリング」、水回りにはメンテナンスしやすい「フロアタイル」などを採用し、シーンに合わせた素材のを選定。
  • 壁・天井： 湿気を調整する「珪藻土」や「漆喰」などの自然素材を中心とした仕上げ。
  • 水回り： キッチンを対面式に変更し、ユニットバス、トイレ、洗面台を全て一新。
  • 配管： 専有部分の給排水管を全て更新（将来の漏水リスク対策）。

成功のポイント： 表面的な豪華さよりも「居住性」を重視したプランです。無垢材や自然素材は初期費用が少しかかりますが、経年変化を楽しめるため、長く愛着を持って住み続けることができます。また、配管更新などの「見えない部分」にしっかり予算を割くことで、将来的な不安を取り除いています。お客様の理想の暮らしやご予算に合わせてオーダーキッチン等のご提案も可能です。

よくある失敗とその対策

一方で、リノベーションには失敗のリスクもつきものです。

失敗事例：予算オーバーで中途半端な仕上がりに 「あれもこれも」と要望を詰め込みすぎた結果、見積もりが大幅に膨らみ、最終的に素材のグレードを極端に落とさざるを得なくなったケースです。結果、安っぽい仕上がりになり、後悔することに。

対策： 最初から「絶対に譲れないポイント（例：無垢の床）」と「妥協できるポイント（例：寝室の壁紙）」を明確にしておくこと。そして、予備費として予算の1〜2割程度を確保しておくことで、想定外の出費（解体後に判明した配管の劣化など）にも冷静に対応できます。

失敗事例：コンセントの位置が悪く生活しにくい 図面上では完璧に見えても、実際に家具を置いたらコンセントが隠れてしまったり、掃除機を使うのに不便だったりするトラブルです。

対策： 具体的な生活シーンをイメージし、家具や家電の配置をシミュレーションすること。私たちは、お客様の今の暮らしだけでなく、将来の生活の変化も踏まえた電気配線計画をご提案しています。

信頼できるリフォーム会社の選び方・

業者選びのポイント

リノベーションの成功は、パートナーとなる業者選びにかかっています。 大手ハウスメーカー、リノベーション専門会社、地元の工務店など、選択肢は様々ですが、重要なのは「自分たちの価値観と合うか」です。

会社の規模や知名度だけで選ぶのではなく、その会社が「何を得意としているか」を確認しましょう。デザイン性を重視するなら設計事務所系の会社、技術力や施工品質を重視するなら、信頼できる職人ネットワークを持つ工務店がおすすめです。 また、契約前のヒアリングで「できないこと」を正直に伝えてくれるか、メリットだけでなくデメリットもしっかり説明してくれる担当者かどうかも、信頼できる業者を見極めるポイントです。

口コミや体験談の活用法

インターネット上の口コミや体験談は貴重な情報源ですが、活用にはコツがいります。 単に星の数を見るのではなく、具体的なエピソードが書かれているレビューを参考にしましょう。「担当者の提案が的確だった」「現場でのマナーが良かった」「アフターフォローが迅速だった」といった内容は、その会社の企業姿勢を表しています。

ただし、ネットの情報は偏りがある場合もあります。最も確実なのは、その会社が開催している「完成見学会」や「OB宅訪問」に参加し、実際の空間を体験し、施主の生の声を聞くことです。写真では伝わらない空気感や質感を確認することで、自分たちの理想とマッチするかを肌感覚で判断できます。

フルリノベーションのメリットとデメリット

フルリノベーションをおすすめする人

フルリノベーションは、以下のような方に特におすすめです。

• 自分らしい暮らしを実現したい人： 既存の間取りに生活を合わせるのではなく、自分たちの生活に家を合わせたい方。
• 資産価値を大切にする人： 立地の良い中古マンションを購入し、リノベーションで付加価値をつけることで、将来的な売却や賃貸にも有利になります。
• 古いものを活かしつつ新しくしたい人： ヴィンテージマンションの趣を残しながら、設備や性能は最新のものにアップデートしたい方。

注意すべきデメリット

一方で、デメリットや注意点も理解しておく必要があります。

• 費用が高額になる可能性： 予期せぬ修繕箇所が見つかるなど、新築購入とは違った資金計画の難しさがあります。
• 入居までに時間がかかる： 設計期間を含めると、相談から入居まで半年以上かかることも一般的です。仮住まいの手配や二重家賃の発生も考慮しなければなりません。
• 構造上の制限がある： マンションの構造（壁式構造など）によっては、希望の間取り変更ができない場合があります。

これらのデメリットは、事前の調査と綿密な計画で最小限に抑えることができます。だからこそ、経験豊富なプロフェッショナルと共に進めることが不可欠なのです。

まとめと今後のリフォーム計画

リフォーム計画の立て方

理想の住まいへの第一歩は、しっかりとした計画から始まります。 まずは「なぜリノベーションしたいのか（目的）」を明確にし、家族でイメージを共有しましょう。次に、無理のない資金計画を立て、概算予算を設定します。そして、希望の入居時期から逆算してスケジュールを作成します。

リノベーションは、解体してみないと分からない部分もある「生き物」のようなプロジェクトです。余裕を持ったスケジュールと資金計画が、心の余裕を生み、結果として良い住まいづくりに繋がります。

【資金計画】リノベーション資金の調達方法とローンの活用術

リノベーションを進めるにあたって、自己資金以外でどのように費用を確保するかは重要な課題です。 資金調達の方法として一般的なのが「住宅ローン」と「リフォームローン」です。

中古マンション購入と同時にリノベーションを行う場合、「リノベーション一体型住宅ローン」を利用するのが最も金利が低く、期間も長く組めるため有利です。物件価格とリノベーション費用をまとめて借り入れることで、月々の返済額を抑えることができます。 一方、既に所有しているマンションをリノベーションする場合は「リフォームローン」を利用することになりますが、住宅ローンに比べて金利が高く、返済期間が短い傾向があります。しかし、最近では持ち家でも利用できる低金利のリフォームローン商品も増えています。金融機関によって条件は様々ですので、早めにプロに相談し、自分に最適なプランをシミュレーションすることをおすすめします。

今後のリフォームに向けた準備

ここまでお読みいただき、フルリノベーションへのイメージが具体的になってきたのではないでしょうか。 2026年、住まいへの価値観はますます多様化しています。アオヤマ工房では、創業以来培ってきた技術と経験を活かし、お客様の「想い」を形にするお手伝いを続けています。

まずは、市場調査や事例収集から始めてみてください。そして、「こんな暮らしがしたい」という想いが固まってきたら、ぜひ私たちにご相談ください。 あなただけの理想の住まいづくりを、ここから一緒に始めましょう。